法定行政机关:

鼓楼区房产管理局

法律依法:

1、《物业管理条例》第五条

2、《住宅室内装饰装修管理办法》第四条

3、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第六条

4、《江苏省物业管理条例》第三条

5、《南京市城市房屋安全管理条例》第三条

6、《南京市房屋租赁管理办法》第四条

7、《南京市房地产交易管理办法》第五条

8、《南京市物业管理办法》第四条

  行政执法依据

其他具体行政行为（3项）

一、房屋租赁登记备案

1、《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

2、《南京市房屋租赁管理办法》

第四条 南京市房产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门(以下称市房屋租赁管理部门)。区、县房产管理部门按照规定职责负责辖区内房屋租赁管理。镇人民政府和街道办事处协助房屋租赁管理部门做好房屋租赁管理工作。

第十条：房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。

转租房屋的，当事人应当以书面形式订立房屋转租合同，并办理房屋租赁登记备案手续。

二、多层住宅总建筑面积3万㎡以下或别墅总建筑面积1万㎡以下，协议选聘物业管理企业的批准

1、《物业管理条例》第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

2、《南京市物业管理办法》第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
    建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

  三、成立业主委员会的备案

1、《物业管理条例》第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

2、《江苏省物业管理条例》第十二条：业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。

第十三条：业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

3、《南京市物业管理办法》第十条：区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十三条：筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。

选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。